Es algo muy común encontrar viviendas con diferencias entre los datos del catastro y la escritura. Sobre todo, en casos en los que estos inmuebles han sido heredados y no se han actualizado en el Registro de la Propiedad, o se han realizado obras no declaradas.

Pero aparte de las herencias, estos casos de discrepancias aumentan cuando se trata viviendas antiguas.

Muchas personas se encuentran con esta situación en la que hay una diferencia entre los metros inscritos en el Catastro y los inscritos en el Registro. En este momento nos surge la duda y la necesidad de saber cuáles son las medidas exactas de la vivienda y cómo podemos solucionar esta discrepancia.

1. ¿CATASTRO O REGISTRO? ¿QUE PREVALECE?

En el Catastro se recogen todos los registros administrativos de los inmuebles de España los cuales se usan de base para la implementación de impuestos.
El Registro, en cambio, es un registro público que jurídicamente confirma quién es el titular de un inmueble.

Así que la entidad que prevalece es el Registro de la Propiedad, Siempre prevalecen los datos del Registro o Escritura sobre los datos del Catastro.
El Catastro se usaría para indicar los indicios de cualquier inmueble, pero no puede confirmar la titularidad de este.
Estas dos entidades son completamente independientes, pero es necesario que entre ellas se coordinen para impedir posibles desigualdades entre sus datos y así evitar problemas en un futuro.

Por lo que, si ves que hay diferencias de superficies entre el Catastro y el Registro, debes solicitar al Catastro que haga las modificaciones necesarias. Esta petición de modificación tiene que ir acompañada de pruebas, que pueden ser la escritura de la propiedad o planos específicos.
En InmoMalaga te aconsejamos que midas la vivienda o finca y corrijas la situación en las dos entidades lo antes que puedas para evitar posibles problemas en un futuro. Y si no cuentas con el tiempo suficiente para realizar todo este papeleo en las administraciones, te sugerimos que acudas a un profesional o un abogado que te ayude con todo este trámite.

2. Diferencia entre el Catastro y el Registro de la Propiedad
La Dirección General del Catastro es una entidad anexa al Ministerio de Hacienda. Este organismo funciona como registro administrativo de todos y cada uno de los inmuebles en España. La principal función es ejercer de base para los impuestos del IBI, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
En cambio, el Registro de la Propiedad es una entidad adjunta al Ministerio de Justicia. Este organismo confirma la titularidad o quién es el propietario de todo inmueble que este inscrito en este registro. La gran diferencia entre estas dos entidades es que el Registro de la Propiedad es el que muestra la propiedad de una vivienda o finca.

3. ¿Y si el Catastro y el Registro no coinciden?
Las diferencias que pueden darse entre el Catastro y el Registro son errores referentes a las medidas reales de la vivienda o finca. Para saber cuál de las dos entidades tiene las medidas correctas, tendremos que medir la finca o vivienda y comprobarlo en los dos organismos.
Desde el inicio de la Reforma de la Ley Hipotecaria, la cartografía de la Dirección General de Catastro será la base para la inscripción de viviendas y fincas en el Registro de la Propiedad. Por lo que, si el inmueble está mal inscrito en el Catastro, podríamos llegar a inscribirlo mal en el Registro. Esto conllevaría a una falta de garantía jurídica para el propio propietario.

Cuando inscribimos una finca en el Registro se nos permite que haya un error en la superficie comparado con las medidas del Catastro. Pero si este pequeño error supera la superficie de la vivienda mostrada en el Catastro, el Registro podría parar la inscripción.

Posibles discrepancias en los metros de un inmueble:
• Si la diferencia entre catastro y escritura de una propiedad es inferior al 10%, no hay necesidad de abrir un expediente. Además, si se cumplen todas las obligaciones de la Ley.
• Hipotecaria en cuanto a registros en fincas, este inmueble no se queda incapacitado de una inscripción registral.
• Pero si esta discrepancia es superior al 10%, entonces si es necesario que un notario abra un expediente hipotecario. Este expediente deberá de ir acompañado de una muestra gráfica georreferenciada que agrupe las condiciones de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de fecha 26 de octubre de 2015.
A parte de diferencias en la volumetría entre estos dos organismos, también se dan diferencias relativas a los datos de ubicación o a los lindes de una finca con su colindante.

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